Apasajakah Yang Diperlukan untuk Membangun Rumah ?

Ilustrasi pembangunan rumah tinggal. (Foto: Wahyu/DaVinaLand)

Semua orang pasti bercita – cita dan berkeinginan mempunyai Rumah sendiri mungkin dengan cara membeli melalui developer atau membangun sendiri.

Mungkin jika Anda berencana membeli Rumah jadi melalui developer Anda tidak perlu terlalu repot dengan proses seperti orang yang ingin membangun Rumah sendiri, Anda tinggal datang ke lokasi perumahan yang Anda inginkan, datang ke bagian pemasaran, memilih cluster yang anda inginkan dan selesai.

Berbeda dengan proses jika Anda ingin membangun Rumah sendiri baik menggunakan jasa Arsitek / kontraktor maupun dikerjakan sendiri.

Nah berikut ini adalah beberapa hal yang diperlukan untuk membangun Rumah agar semuanya berjalan dengan lancar, disamping Anda harus menyediakan dana tentunya.

1. Memilih lokasi tanah,
   Memilih lokasi dimana Rumah yang akan kita Bangun adalah suatu pekerjaan yang menuntut suatu ketelitian, bukan saja aspek teknis, juga beberapa aspek lain yang turut menentukan, seperti aspek ekonomi, pencapaian juga aspek lain yang bisa dijadikan dasar pemilihan lokasi tanah dimana kita akan membangun Rumah nantinya.
   
   Aspek Ekonomi : Mungkin aspek ekonomi ini lebih mengedepankan sisi nilai tanah tersebut jika dilihat dari segi investasi, apakah nilai tanah dan lingkungan sudah sesuai dengan harga bangunan yang akan di rencanakan, misal lokasi tanah yang berada di suatu daerah yang kurang strategis ( di dalam gang, di daerah pemukiman padat, di daerah pinggiran kota dengan akses yang sulit, dll ) akan di Bangun Rumah dengan nilai diatas Rp 500 juta, jika dilihat secara ekonomi maka nilai bangunan dan nilai tanah tidak sesuai dengan prinsip ekonomi, pasti jika Rumah tersebut akan di jual harganya juga akan jatuh, padahal harga bangunan sudah tinggi, itu disebabkan karena kondisi lingkungan yang tidak mendukung. Oleh karena itu disarankan untuk memilih lokasi tanah yang sesuai dengan rencana pembangunan, atau jika kita memang sudah memiliki tanah yang berada di lokasi yang kurang menguntungkan secara ekonomi, maka rencana pembangunan juga harus disesuaikan dengan nilai tanah yang ada.
   
   Aspek Pencapaian : Alasan pemilihan lokasi juga bisa dilihat dari aspek pencapaian ini, biasanya kita mengukur aspek pencapaian ini dengan kegiatan rutin aktivitas kita sehari – hari, seperti bekerja, sekolah anak – anak, dan pencapaian dari fasilitas – fasilitas lain seperti hiburan dan perdagangan. Semakin dekat lokasi dimana kita ingin membangun Rumah dengan tempat kita bekerja, sekolah anak – anak, hiburan dan perdagangan, maka lokasi tersebut akan semakin memiliki nilai positif dari aspek pencapaian ini, dan ini juga akan berpengaruh ke aspek ekonomi tentunya.
   
   Aspek Teknis :
2. Mencari informasi mengenai harga bangunan, model atau trend arsitektur
   
   Setelah kita mempunyai tempat yang tepat dimana kita akan membangun Rumah, maka tahap berikutnya adalah mengumpulkan informasi selengkap mungkin tentang rencana pembangunan Rumah, kumpulkan informasi mengenai harga bangunan saat ini, melihat – lihat produk – produk bahan bangunan, misal dengan berjalan – jalan di super market bahan bangunan, dimana kita bisa melihat wujud dan harga bahan – bahan bangunan tersebut. Yang tidak kalah penting dalam mengumpulkan informasi sebanyak – banyaknya tentang Rumah adalah, melihat trend – trend arsitektur yang sedang berkembang saat ini, misal dengan melihat pameran perumahan, membaca majalah atau tabloid perumahan, bisa juga Anda mencari informasi melalui INTERNET tentang perumahan dan lain – lain cara Anda untuk mengumpulkan informasi mengenai pembangunan Rumah.
3. Mencari Arsitek untuk membantu membuatkan disain Rumah
   Jika kita sakit, kita mencari dokter untuk menyembuhkan penyakit kita, jika kita mempunya mobil dan rusak maka kita mencari seorang montir untuk memperbaiki mobil kita. Dan siapa yang kita perlukan apabila kita ingin membangun Rumah ? tentu saja seorang arsitek yang kita cari. Terkadang banyak orang berpikir berapa kita harus membayar seorang arsitek, padahal kita hanya ingin membangun Rumah kecil saja, terkadang pemikiran seperti ini sering terlintas dalam pikiran banyak orang tentang seberapa perlunya memanggil seorang arsitek untuk membuatkan disain Rumah yang akan kita Bangun, yang terlintas seringkali adalah “ pasti mahal memakai jasa arsitek untuk membangun Rumah “ . Pemikiran – pemikiran inilah yang harus kita hilangkan, seringkali arsitek justru memberikan solusi – solusi mengenai rencana kita membangun Rumah, arsitek biasanya mencarikan solusi baik dari segi disain dan juga buget yang disediakan untuk rencana pembangunan Rumah tersebut agar sesuai dengan kemampuan yang kita miliki. Seorang arsitek justru akan memberikan gambaran yang sejelas – jelasnya tentang disain dan biaya yang akan dikeluarkan nanti, justru dengan memakai jasa arsitek kita sebisa mungkin menghindari pekerjaan pekerjaan yang nantinya akan menimbulkan pemborosan, bongkar pasang akibat dari perencanaan yang kurang matang sebelumnya, yang jika di bandingkan dengan jasa yang harus di bayar untuk seorang arsitek justru lebih besar, belum lagi hasil disain yang mungkin kita tidak puas.
   
   Dengan memakai jasa seorang arsitek, maka kita bisa melihat hasil akhir dari disain dengan bantuan sketsa – sketsa disain atau karena kemajuan teknologi saat ini, kita bisa juga melihat hasil akhir dari disain persis seperti aslinya dengan bantuan animasi komputer.
4. Mengurus perijinan
   Setelah kita memiliki gambaran tentang rencana pembangunan Rumah, tahap berikutnya adalah tahap dimana kita mulai mengurus perijinan tentang rencana pembangunan Rumah tersebut, yaitu dengan mengurus Ijin Mendirikan Bangunan ( IMB ) di instansi pemerintah dari kelurahan, kecamatan sampai dengan walikota. Luas tanah juga menentukan sampai sejauh mana kita mengurus IMB tersebut, untuk luas tanah kurang dari 200 M2 umumnya IMB cukup diurus sampai dengan Kecamatan saja, tetapi jika luas tanah kita lebih dari 200 M2 pengurusan bisa sampai Walikota.
   
   Berikut ini adalah syarat – syarat yang di perlukan untuk mengurus IMB ( Ijin Mendirikan Banguan ) :
   • Foto Copy KTP pemohon
   • Surat kuasa apabila penandatanganan bukan dilakukan oleh pemohon sendiri
   • Foto Copy Bukti kepemilikan Hak Atas Tanah yang disahkan oleh pejabat yang berwenang
   • Foto Copy Gambar Rencana Bangunan dengan penjelasannya
   • Foto copy pelunasan PBB ( Pajak Bumi dan Bangunan ) terakhir
   • Mengisi form yang sudah disediakan di kecamatan atau walikota
   • Ijin tetangga bagi bangunan bertingkat.
5. Proses Perjanjian Pembangunan
   Proses Perjanjian Pembangunan adalah proses dimana kita memasuki tahap dimana rencana pembangunan Rumah akan dimulai, baik dikerjakan sendiri maupun di kerjakan oleh arsitek atau kontraktor. Proses Perjanjian Pembangunan ini wajib hukumnya agar tidak terjadi permasalahan – permasalahan yang timbul selama masa pembangun berjalan. Apabila di kerjakan sendiri, minimum kita mempunyai pelaksana mandor atau tukang yang akan mengerjakan fisik bangunan Rumah kita, disini kita harus menentukan aturan main dan syarat – syarat yang harus di penuhi, misalkan jam kerja, upah lembur, waktu pembayaran dll.
   
   Berbeda jika kita memakai jasa kontraktor, dimana segala permasalahan dengan tukang mungkin kita tidak pernah tau, yang kita tau adalah nilai kontrak antara kita pemberi tugas dan kontraktor yang melaksanakan pembangunan dan jadwal pelaksanaan. Dalam proses Perjanjian Pembangunan ini sebaiknya disebutkan pasal – pasal yang jelas dan detail baik dari syarat bahan yang akan di pakai, mutu dan kualitas juga campuran – campuran dari bahan dll. Pasal – pasal yang umumnya dicantumkan dalam surat perjanjian adalah :
   • Pasal 1. Tugas dan Waktu Kerja
   • Pasal 2. Syarat dan Mutu Bahan
   • Pasal 3. Harga Kontrak
   • Pasal 4. Pembayaran
   • Pasal 5. Penambahan Pekerjaan
   • Pasal 6. Lain – lain
   • Penutup
6. Pengawasan Pembangunan
   • Pengawasan Pembangunan apabila di kerjakan sendiri
     Pengawasan pembangunan pada proyek yang di kerjakan sendiri akan berbeda dengan proyek yang di kerjakan oleh kontraktor. Jika proyek di kerjakan sendiri umumnya pengawasan yang terberat adalah pengawasan tenaga kerja, jika memakai system pembayaran harian, apabila tidak di awasi dengan benar bisa – bisa proyek akan molor dari jadwal yang sudah di tentukan. Jika memakai system borongan tenaga, ada kemungkinan tukang tidak memperhatikan kualitas karena mengejar target pekerjaan pembangunan tersebut. Oleh karena itu perlu di perhatikan system yang akan di ambil harian atau borongan tenaga, sesuaikan dengan kemampuan kita sebagai pemberi tugas, sampai sejauh mana kita bisa mengontrol jalannya proyek, jika kita bisa memberikan waktu lebih, system pembayaran harian bisa di ambil, tetapi jika kita sebagai pemberi tugas memiliki waktu terbatas maka system borong tenaga juga bisa menjadi alternative asalkan di buat perjanjian mengenai mutu pekerjaan jika tidak sesuai sanggup untuk di bongkar tanpa dikenakan biaya.
     
     Resiko – resiko diatas adalah hal yang paling umum jika pekerjaan di kerjakan sendiri dengan bantuan tukang langsung tanpa memakai jasa kontraktor, disamping resiko – resiko lain seperti hasil pekerjaan yang tidak sesuai akibat pengawasan yang kurang dll.
     
     Pengawasan Pembangunan apabila di kerjakan oleh Kontraktor
7. Ceklist Pekerjaan
   Nah demikianlah tahap – tahap pembangunan Rumah yang bisa kami sampaikan, semoga bisa bermanfaat bagi Anda yang ingin membangun Rumah

Read More

Tahapan KPR Inden (Untuk Konsumen)

Ilustrasi  KPR. (Foto: Wahyu/DaVinaLand)

Sobat properti, pernah dengar KPR Inden ?
Bagi temen-temen developer yang sudah lama berkecimpung di dunia properti pasti sudah bukan hal yang aneh mendengar istilah KPR Inden, betul kan? kali ini saya ingin memberikan informasi kepada temen-temen sobat properti yang ingin mengetahui lebih jauh mengenai KPR inden & bagaimana prosesnya untuk sobat sebagai konsumen.

Istilah membeli rumah dengan sistem inden atau pesan melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebetulnya tidak rumit. Yang bikin bingung, mungkin karena memang gugup karena belum baru pertama kali alias belum pengalaman.

Berikut  ini adalah beberapa langkah sistem inden untuk dijadikan panduan:

- Membayar Uang "Tanda Jadi"
Besarannya bervariasi, tergantung kebijaksanaan masing-masing pengembang atau developer.

- Membayar "Uang Muka" (down payment)
Besarnya antara 10 dan 20 persen dari total harga transaksi kepada pengembang. Hal tersebut terkait dengan ketentuan dari bank pemberi kredit yang hanya bersedia memberikan pinjaman maksimal 80 persen dari total harga transaksi.

- Penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli/PPJB
Biasanya standar PPJB telah disiapkan oleh pengembang dan siap ditandatangani antara pembeli dan pengembang. Namun, dalam praktiknya, tidak semua pengembang mempersiapkan PPJB. Sebagai gantinya, pembeli akan memperoleh surat pemesanan.

- Penandatanganan Perjanjian Kredit/Akad Kredit
Setelah persyaratan yang ditentukan oleh Bank, baik kepada pengembang maupun pembeli, telah dapat terpenuhi, tahap selanjutnya adalah penandatanganan Perjanjian Kredit/Akad Kredit antara bank dan pembeli secara Notariil.  

- Penandatanganan Akta Jual Beli
Tahapan ini merupakan tahap penandatanganan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) bila sudah bersertifikat atau SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) bila belum bersertifikat. Kedua hal tersebut dilaksanakan di depan notaris yang ditunjuk oleh Bank.

- Kewajiban Dimulai
Setelah tahapan di atas selesai, sejatinya, mata rantai antara pembeli, bank, dan pengembang sudah terjalin. Pembeli sudah wajib memenuhi pembayaran cicilannya kepada bank yang bersangkutan. Bank pun wajib mulai menyalurkan sejumlah dana kepada pengembang untuk pelaksanaan pembangunan sebagaimana yang sudah disepakati antara mereka, dan pengembang juga mulai berkewajiban menyelesaikan pembangunan dan menyelesaikan sertifikasi yang akan dipertanggungjawabkannya, baik kepada pembeli, maupun pihak bank.

Nah, sekarang sudah tahu kan proses KPR inden tahapannya, so tidak perlu bingung lagi.

Read More

Pengurusan Tanah Girik Menjadi Sertifikat

Ilustrasi Sertipikat tanah. (Foto: Wahyu/DaVinaLand)

Pada umumnya  tidak semua orang tahu mengenai pengurusan tanah girik ke sertifikat. Tapi sebelum membahas lebih jauh mengenai pengurusannya sepertinya kita harus mendefinisikan apa itu tanah girik ?

Tanah girik adalah istilah populer dari tanah adat atau tanah-tanah lain yang belum di konversi menjadi salah satu tanah hak tertentu (Hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha) dan belum didaftarkan atau di sertifikat kan pada Kantor Pertanahan setempat. Sebutannya bisa bermacam2, antara lain: girik, petok D, rincik, ketitir, dll.

Peralihan hak atas tanah girik biasanya dilakukan dari tangan ke tangan, dimana pada awalnya bisa berbentuk tanah yang sangat luas, dan kemudian di bagi-bagi atau dipecah-pecah menjadi beberapa bidang tanah yang lebih kecil. Peralihan hak atas tanah girik tersebut biasanya dilakukan di hadapan Lurah atau kepala desa. Namun demikian, banyak juga yang hanya dilakukan berdasarkan kepercayaan dari para pihak saja, sehingga tidak ada surat-surat apapun yang dapat digunakan untuk menelusui kepemilikannya.

Pensertifikatan tanah girik tersebut dalam istilah Hukum tanah disebut sebagai Pendaftaran Tanah Pertama kali . Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya untuk TANAH GARAPAN, dalam prakteknya prosesnya dilakukan dengan cara sebagai berikut:

1. Mendapatkan surat rekomendasi dari lurah/camat perihal tanah yang bersangkutan
2. Pembuatan surat tidak sengketa dari RT/RW/LURAH
3. Dilakukan tinjau lokasi dan pengukuran tanah oleh kantor pertanahan
4. Penerbitan Gambar Situasi baru
5. Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan sesuai dengan luas yang tercantum dalam Gambar Situasi
6. Proses pertimbangan pada panitia A
7. Penerbitan SK Pemilikan tanah (SKPT)
8. Pembayaran Uang pemasukan ke negara (SPS)
9. Penerbitan Sertifikat tanah.

Untuk proses pensertifikatan tanah tersebut hanya dapat dilakukan jika pada waktu pengecekan di kantor kelurahan setempat dan kantor pertanahan terbukti bahwa tanah tersebut memang belum pernah disertifikatkan dan selama proses tersebut tidak ada pihak-pihak yang mengajukan keberatan (perihal pemilikan tanah tersebut). Apabila syarat-syarat tersebut terpenuhi, maka proses pensertifikatan dapat ditempuh dalam waktu sekitar 6 bulan sampai dengan 1 tahun.

Read More

Tentang AJB Tanah (Akta Jual Beli)

Ilustrasi Penandatanganan Akta Jual Beli. (Foto: Wahyu/DaVinaLand)

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :

1. Akta Jual Beli (AJB)

Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah/properti. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

2. Persyaratan AJB

yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :

a. Penjual membawa :
· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
· Kartu Tanda Penduduk.
· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
· Kartu Keluarga.

b. Sedangkan calon pembeli membawa :
· Kartu Tanda Penduduk.
· Kartu Keluarga.

3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.

1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

b. Pembuatan Akta Jual Beli

1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli?

a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

5. Berkas yang diserahkan itu apa saja?

a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
b. Akta jual beli PPAT.
c. Sertifikat hak atas tanah.
d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan?

a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.

b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.

c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

Read More

Saatnya Menjadi Developer Property

Lebih dari 13 juta keluarga membutuhkan rumah tinggal. Ini adalah peluang bagi developer properti. Dapatkan strategi menjadi developer properti yang POWERFUL dalam 

Workshop Menjadi Developer Properti Batch 3 di Jakarta, 30-31 Maret 2013. 

Pemateri : Aryo Diponegoro

Dengan sistem berjenjang, peserta benar-benar diajak BERAKSI step by step. Real START real ACTION. Ini adalah sebuah SECRET MAP TO SUCCESS yang sering disembunyikan dalam seminar bisnis properti.

Materi Workshop :

* Pendahuluan Bisnis Properti.

* 3 Strategi Dasar Bisnis Properti + 6 Strategi Aplikasi Bisnis Developer Properti.

* Strategi Menemukan dan Menentukan Lahan yang layak untuk dibangun Perumahan.

* 7 Strategi Mengakuisisi Lahan.

* Strategi Menjadi Detektif Pasar.

* Strategi Menghitung Cepat Proyeksi Bisnis + 2 Strategi Tambahan Menghitung Cepat Kost2an dan Ruko.

* Strategi Menyusun Feasibility Study Proyek.

* 3 Strategi Memanfaatkan Pinjaman Perbankan untuk Bisnis Developer Properti.

* 5 Strategi Dasar Memasarkan Properti + 20 Strategi Pengembangannya.

* Standar Operasional Bisnis Developer Properti (Perencanaan, Konstruksi, Penjualan, Pajak dll).

Materi Kelas :

* 7 strategi bisnis properti
* Strategi bisnis broker
* Strategi transaksi flip
* Strategi bisnis kapling tanah
* Strategi bisnis renovasi rumah
* Strategi bisnis mini developer
* Strategi bisnis developer rumah bersubsidi
* Strategi bisnis developer real estate
* Sumber modal bisnis properti
* Strategi menentukan lokasi
* Membedah legalitas properti
* Jurus jitu negosiasi
* Jurus menjadi detektif pasar
* Menghitung proyeksi dengan cepat
* Strategi desain properti
* Aspek perijinan di properti
* Jurus menjual properti
* Strategi promosi spektakuler
* Pola kerjasama perbankan
* Strategi konstruksi
* Pajak-pajak dalam properti
* Cara cepat jadi developer
* Strategi bisnis properti berjamaah yang aman
* Tips kunci bisnis properti

BONUS :
* Premium membership Yuk Bisnis Properti
* Software Quickcount & SID Demo
* Spreadsheet proyeksi bisnis properti
* Kalkulator simulasi cicilan KPR
* Perjanjian legalitas bisnis properti
* Coffee Break dan Makan siang
* Dan masih banyak lag
PELUANG BISNIS :
Program Pendampingan Proyek
Program Kantor Perwakilan YBP. Terbatas 6 kota saja. Yang nantinya akan menjalankan bisnis properti yang terintegrasi.

Tanggal : 30-31 Maret 2013

Tempat : Hotel Aston , Komplek Apartemen Taman Rasuna , Jl. H.R Rasuna Said - Jakarta

Investasi : Rp 7.000.000,- 

Earlybird : Rp 5.000.000,- (tinggal 3 seat) bisa booking seat dulu Rp 500.000,- pelunasan pada saat acara.

Info Pendaftaran :
Faris Vio : 08175478689 / 085643685169  

Pin BB : 2607678F 

Twitter : @farisvio
Website : http://www.yukbisnisproperti.com

Cara daftar transfer ke:
An : Muhammad Syamsul Farid
BCA : 861 013 2325
Mandiri : 1370006867671

Konfirmasi  sms ke 08175478689  infokan nama dan almt bukti transfer dibawa sebagai tiket.

Read More

Mengelola Bisnis Developer Ala OPM

Ilustrasi pembangunan rumah tinggal. (Foto: Wahyu/DaVina 

Land)

Mengapa banyak orang yang tidak memiliki bisnis, apalagi bisnis developer? Mengapa banyak orang yang tidak percaya bahwa tidak memerlukan uang untuk menghasilkan uang? itu semua karena mereka merasa bahwa mereka harus berjuang sendiri. mereka yakin bahwa untuk dapat menghasilkan uang tidak bisa tanpa uang.

Faktanya, hampir sebagian besar orang kaya di dunia menasihati hal yang sama,"jangan memakai uang sendiri untuk berbisnis". Usahakan untuk mencari sumber pendanaan dari luar, berusaha dulu mencari uang orang lain. Jika sudah tidak memungkinkan, terpaksa baru menggunakan uang sendiri. Hal pertama yang perlu kita hilangkan adalah sikap One Man Show. Di mana kita bekerja dan berusaha sendiri. Segala sesuatu berasal dari kita, tidak bekerjasama dengan orang lain. Usahakan untuk selalu melibatkan orang lain dalam usaha kita, jangan mengerjakan sesuatu dengan kekuatan kita sendiri, ide sendiri maupun modal sendiri.

Pada semua bisnis, terutama bisnis  developer sangat memungkinkan kita menggunakan OPP (Others People Power), OPM (Others People Money) maupun OPI (Others People Idea). Berikut ini adalah kekuatan orang lain yang bisa kita manfaatkan untuk bisa sukses di bisnis developer properti :

1. Pemilik tanah

Pemilik tanah adalah kekuatan dahsat yang harus dimanfaatkan. Salah satu cara yang paling sering dilakukan adalah kita membeli lahan mereka dengan  dengan cara pembayaran berdasarkan kavling terjual. 

Cara ini menguntungkan kedua belah pihak, antara developer dan pemilik tanah. Developer diuntungkan karena tempo pembayaran cukup panjang, dan tidak memerlukan uang besar pada saat memulai proyek. Developer tidak berkewajiban membayar dengan tempo waktu yang pasti, sehingga memiliki kesebebasan mengatur strategi penjualan dengan strategi cash flow keuangan. Dengan begitu, developer bisa membeli tanah di lokasi berikutnya. Strategi ini dilakukan dengan cara menaikkan harga tanah yang dibeli atau diberi keuntungan pada saat kavling terjual.

2. Investor

Tentunya kekuatan investor sangat bermanfaat. Inilah kekuatan yang sangat dahsyat jika kita bisa mendatangkan dan memeliharanya. Salah satu faktor utama keberhasilan developer menjaga dan mengekspansi adalah karena mereka di back up oleh pemilik modal. Modal dari investor dibarter dengan WAKTU, TENAGA dan KEAHLIAN yang kita memiliki sebagai pengelola (developer). Kemudian kita dan investor berbagi hasil yang besarnya sangat relatif tergantung dari kemampuan kita bernegoisasi. 

3. Notaris

Jadikan notaris sebagai bagian dari usaha yang sedang kita dijalankan. Karena, mereka bisa mengurus perizinan kawasan, pemecahan sertifikat, dan akta jual beli pada konsumen. Dan pembayaran kepada notaris dilakukan pada saat terjadi pembayaran akte jual beli, karena saat itu kita menerima uang dari konsumen. Untuk meyakinkan notaris, seluruh sertifikat bisa disimpan di notaris sehingga menjadi jaminan atas pembayaran utang kita kepadanya.

4. Kontraktor

Melibatkan mereka dengan cara memberikan hak untuk membangun satu kawasan secara utuh, sehingga seluruh konstruksi pembangunan dibangun oleh mereka. Dengan komitmen ini, pihak kontraktor berkewajiban untuk membiayai fasilitas umum di awal. Misalnya, pembuatan pintu gerbang dan infrastruktur jalan. Biayanya dibayar oleh developer dan dimasukkan ke dalam komponen unit rumah yang dibangun, sehingga tidak memerlukan permodalan yang cukup besar di awal proyek. 

Selama ini kontrak kerja saya dengan kontraktor untuk membangun rumah dilakukan dengan termin pembayaran lumayan ringan. Biasanya 10 -15 % sebagai DP, sisanya dibayar ketika rumah laku atau paling cepat ketika rumah jadi 100%. Catatan penting: bagi pemula selalu awasi kualitas bangunan bagi yang menggunakan kontraktor.

5. Supllier

Permodalan ini di dapat dari pihak supplier material, yang nantinya dibayar dengan unit rumah yang akan dibangun atau dengan menjual harga pokok dengan cara mengambil keuntungan sedikit. Dengan begitu supplier akan merasa nyaman dan aman karena ada jaminan. Sedangkan kita diuntungkan, dengan bisa membangun rumah tanpa mengeluarkan uang. bernegosiasilah dengan baik dan berkesinambungan, sehingga pihak supplier bisa menerima model bisnis seperti ini.

6. Perbankan

Permodalan ini akan efektif dan aman apabila kita melakukan kerja sama (Mou) dengan pihak bank khusus untuk fasilitas konsumen yang membeli melalui kredit KPR bank tersebut. Tetapi, kita tidak disarankan untuk mencari modal di bank yang digunakan untuk membangun fasilitas umum dan rumah. Hal itu karena terlalu besar risikonya. 

Banyak developer bangkrut karena faktor tersebut. Oleh karena itu, developer tidak dianjurkan berutang ke bank untuk membiayai proyek. Berutang ke bank hanya dianjurkan untuk membeli lahan atau menambah luas kawasan perumahan. Pihak developer akan mendapatkan pencairan dana minimal 40 persen dari KPR yang disetujui walaupun rumahnya baru akan dibangun. Pencairan dana dari bank diberikan pada saat terjadi kesepakatan kredit selesai dilakukan, dan sisanya akan diberikan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan.

7. Konsumen

Konsumen ini dapat dimanfaatkan sebagi kekuatan dengan cara menjual produk rumah dengan harga pokok atau bahkan dirugikan, tetapi dengan konsekuensi pihak konsumen membayar secara cash keras atau bertahap jangka pendek. Dengan begitu, kita akan mendapatkan modal yang cukup untuk beberapa unit yang disesuaikan dengan dana. Biasanya maksimal 20-30% dari unit yang dijual sudah bisa menutupi kebutuhan, dan proyek tersebut sudah bisa berjalan lagi. 

8. Broker tanah

Saya dapat banyak informasi lahan umumnya dari RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia). Peran broker sangat besar artinya bagi developer. Oleh karena itu manfaatkanlah peran mereka. Kasih surat tugas untuk mereka, lalu pinjamkan sepeda motor, berikan pengganti uang lelahnya, pasti mereka semangat pantang menyerah mencarikan tanah untuk kita. Berikan kriteria tanah yang kita cari adalah yang bisa dibayar berdasarkan kavling terjual. Alhamdulillah dengan cara ini, saya dapat lahan hotdeal.

Sudah barang tentu, masih banyak kekuatan orang lain yang bisa kita manfaatkan untuk meraih sukses di bisnis developer properti diluar yang sudah disebutkan, oleh karena itu khusus untuk para pemula teruslah bersemangat untuk konsisten melangkah menjadi developer. Insya Alloh anda bisa. Demikianlah semoga bermanfaat.

Penulis : Yudie

Seorang mahasiswa yang Menjadi Developer Modal Minim metode jalanan ''learning by doing''

Read More