Mengelola Bisnis Developer Ala OPM

Ilustrasi pembangunan rumah tinggal. (Foto: Wahyu/DaVina 

Land)

Mengapa banyak orang yang tidak memiliki bisnis, apalagi bisnis developer? Mengapa banyak orang yang tidak percaya bahwa tidak memerlukan uang untuk menghasilkan uang? itu semua karena mereka merasa bahwa mereka harus berjuang sendiri. mereka yakin bahwa untuk dapat menghasilkan uang tidak bisa tanpa uang.

Faktanya, hampir sebagian besar orang kaya di dunia menasihati hal yang sama,"jangan memakai uang sendiri untuk berbisnis". Usahakan untuk mencari sumber pendanaan dari luar, berusaha dulu mencari uang orang lain. Jika sudah tidak memungkinkan, terpaksa baru menggunakan uang sendiri. Hal pertama yang perlu kita hilangkan adalah sikap One Man Show. Di mana kita bekerja dan berusaha sendiri. Segala sesuatu berasal dari kita, tidak bekerjasama dengan orang lain. Usahakan untuk selalu melibatkan orang lain dalam usaha kita, jangan mengerjakan sesuatu dengan kekuatan kita sendiri, ide sendiri maupun modal sendiri.

Pada semua bisnis, terutama bisnis  developer sangat memungkinkan kita menggunakan OPP (Others People Power), OPM (Others People Money) maupun OPI (Others People Idea). Berikut ini adalah kekuatan orang lain yang bisa kita manfaatkan untuk bisa sukses di bisnis developer properti :

1. Pemilik tanah

Pemilik tanah adalah kekuatan dahsat yang harus dimanfaatkan. Salah satu cara yang paling sering dilakukan adalah kita membeli lahan mereka dengan  dengan cara pembayaran berdasarkan kavling terjual. 

Cara ini menguntungkan kedua belah pihak, antara developer dan pemilik tanah. Developer diuntungkan karena tempo pembayaran cukup panjang, dan tidak memerlukan uang besar pada saat memulai proyek. Developer tidak berkewajiban membayar dengan tempo waktu yang pasti, sehingga memiliki kesebebasan mengatur strategi penjualan dengan strategi cash flow keuangan. Dengan begitu, developer bisa membeli tanah di lokasi berikutnya. Strategi ini dilakukan dengan cara menaikkan harga tanah yang dibeli atau diberi keuntungan pada saat kavling terjual.

2. Investor

Tentunya kekuatan investor sangat bermanfaat. Inilah kekuatan yang sangat dahsyat jika kita bisa mendatangkan dan memeliharanya. Salah satu faktor utama keberhasilan developer menjaga dan mengekspansi adalah karena mereka di back up oleh pemilik modal. Modal dari investor dibarter dengan WAKTU, TENAGA dan KEAHLIAN yang kita memiliki sebagai pengelola (developer). Kemudian kita dan investor berbagi hasil yang besarnya sangat relatif tergantung dari kemampuan kita bernegoisasi. 

3. Notaris

Jadikan notaris sebagai bagian dari usaha yang sedang kita dijalankan. Karena, mereka bisa mengurus perizinan kawasan, pemecahan sertifikat, dan akta jual beli pada konsumen. Dan pembayaran kepada notaris dilakukan pada saat terjadi pembayaran akte jual beli, karena saat itu kita menerima uang dari konsumen. Untuk meyakinkan notaris, seluruh sertifikat bisa disimpan di notaris sehingga menjadi jaminan atas pembayaran utang kita kepadanya.

4. Kontraktor

Melibatkan mereka dengan cara memberikan hak untuk membangun satu kawasan secara utuh, sehingga seluruh konstruksi pembangunan dibangun oleh mereka. Dengan komitmen ini, pihak kontraktor berkewajiban untuk membiayai fasilitas umum di awal. Misalnya, pembuatan pintu gerbang dan infrastruktur jalan. Biayanya dibayar oleh developer dan dimasukkan ke dalam komponen unit rumah yang dibangun, sehingga tidak memerlukan permodalan yang cukup besar di awal proyek. 

Selama ini kontrak kerja saya dengan kontraktor untuk membangun rumah dilakukan dengan termin pembayaran lumayan ringan. Biasanya 10 -15 % sebagai DP, sisanya dibayar ketika rumah laku atau paling cepat ketika rumah jadi 100%. Catatan penting: bagi pemula selalu awasi kualitas bangunan bagi yang menggunakan kontraktor.

5. Supllier

Permodalan ini di dapat dari pihak supplier material, yang nantinya dibayar dengan unit rumah yang akan dibangun atau dengan menjual harga pokok dengan cara mengambil keuntungan sedikit. Dengan begitu supplier akan merasa nyaman dan aman karena ada jaminan. Sedangkan kita diuntungkan, dengan bisa membangun rumah tanpa mengeluarkan uang. bernegosiasilah dengan baik dan berkesinambungan, sehingga pihak supplier bisa menerima model bisnis seperti ini.

6. Perbankan

Permodalan ini akan efektif dan aman apabila kita melakukan kerja sama (Mou) dengan pihak bank khusus untuk fasilitas konsumen yang membeli melalui kredit KPR bank tersebut. Tetapi, kita tidak disarankan untuk mencari modal di bank yang digunakan untuk membangun fasilitas umum dan rumah. Hal itu karena terlalu besar risikonya. 

Banyak developer bangkrut karena faktor tersebut. Oleh karena itu, developer tidak dianjurkan berutang ke bank untuk membiayai proyek. Berutang ke bank hanya dianjurkan untuk membeli lahan atau menambah luas kawasan perumahan. Pihak developer akan mendapatkan pencairan dana minimal 40 persen dari KPR yang disetujui walaupun rumahnya baru akan dibangun. Pencairan dana dari bank diberikan pada saat terjadi kesepakatan kredit selesai dilakukan, dan sisanya akan diberikan secara bertahap sesuai dengan progres pembangunan.

7. Konsumen

Konsumen ini dapat dimanfaatkan sebagi kekuatan dengan cara menjual produk rumah dengan harga pokok atau bahkan dirugikan, tetapi dengan konsekuensi pihak konsumen membayar secara cash keras atau bertahap jangka pendek. Dengan begitu, kita akan mendapatkan modal yang cukup untuk beberapa unit yang disesuaikan dengan dana. Biasanya maksimal 20-30% dari unit yang dijual sudah bisa menutupi kebutuhan, dan proyek tersebut sudah bisa berjalan lagi. 

8. Broker tanah

Saya dapat banyak informasi lahan umumnya dari RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia). Peran broker sangat besar artinya bagi developer. Oleh karena itu manfaatkanlah peran mereka. Kasih surat tugas untuk mereka, lalu pinjamkan sepeda motor, berikan pengganti uang lelahnya, pasti mereka semangat pantang menyerah mencarikan tanah untuk kita. Berikan kriteria tanah yang kita cari adalah yang bisa dibayar berdasarkan kavling terjual. Alhamdulillah dengan cara ini, saya dapat lahan hotdeal.

Sudah barang tentu, masih banyak kekuatan orang lain yang bisa kita manfaatkan untuk meraih sukses di bisnis developer properti diluar yang sudah disebutkan, oleh karena itu khusus untuk para pemula teruslah bersemangat untuk konsisten melangkah menjadi developer. Insya Alloh anda bisa. Demikianlah semoga bermanfaat.

Penulis : Yudie

Seorang mahasiswa yang Menjadi Developer Modal Minim metode jalanan ''learning by doing''